Oprocentowanie hipotek w 2026: 5,97% na nowych kredytach i rekordowa fala refinansowań

Kredyty mieszkaniowe potaniały na tyle, że rynek wyraźnie odżył — a obok nowych zakupów pojawił się drugi, mocny nurt: przenoszenie kredytu do innego banku po niższą ratę. Poniżej same konkrety i to, co oznaczają dla Twojego portfela. Stan na lipiec 2026.

Gdzie jest oprocentowanie — lipiec 2026

• Stopa referencyjna NBP: 3,75% — Rada Polityki Pieniężnej obniżyła ją do tego poziomu w marcu 2026 i utrzymała na lipcowym posiedzeniu (NBP).
• WIBOR 3M: ok. 3,85% (WIBOR 6M podobnie) — wskaźnik, od którego zależy oprocentowanie większości kredytów zmiennych (GPW Benchmark).
• Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych: 5,97% w I kwartale 2026 — spadek o ponad 1,5 pkt proc. rok do roku (Raport AMRON-SARFiN 1/2026, ZBP).

W skrócie: oprocentowanie to marża banku + WIBOR. Marża jest stała przez cały okres kredytu, a WIBOR zmienia się w rytm stóp NBP — dlatego to on decyduje o kierunku rat kredytów zmiennych.

Ile to znaczy w racie — przykład

Weźmy kredyt 400 000 zł na 25 lat ze stałą ratą annuitetową:

• przy oprocentowaniu 5,97% rata to ok. 2 570 zł miesięcznie,
• przy 7,5% (poziom sprzed roku) byłoby to ok. 2 960 zł.

Różnica: blisko 390 zł miesięcznie, czyli ok. 4 600 zł rocznie. To orientacyjne wyliczenie (zależy od kwoty, okresu i marży) — własny scenariusz policzysz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.

Właśnie ta różnica napędza dziś rynek: dla wielu kredytobiorców kilkaset złotych mniej w racie to realny powód, by działać.

Dlaczego refinansowania biją rekordy

Najciekawsza zmiana 2026 roku dzieje się poza nowymi zakupami. Udział refinansowań w nowej akcji kredytowej wzrósł z 8% (I kw. 2025) do 28% (I kw. 2026) — wynika z danych AMRON-SARFiN. Mechanizm jest prosty:

1. Kredyt zaciągnięty w szczycie stóp (2022–2023) ma wysoką marżę lub wysoki WIBOR w racie.
2. Dziś inny bank potrafi zaproponować niższą marżę.
3. Przeniesienie kredytu obniża ratę — nawet o kilkaset złotych miesięcznie.

Refinansowanie ma jednak koszty (wycena, prowizja, ubezpieczenia, opłaty okołokredytowe), więc opłaca się dopiero, gdy oszczędność na racie je przewyższa. Jak to policzyć krok po kroku, tłumaczymy w poradniku refinansowanie kredytu hipotecznego.

Rynek wyraźnie ruszył

Dane BIK potwierdzają odbicie popytu:

• wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe: +32,7% rok do roku (maj 2026),
• średnia wnioskowana kwota: 505,59 tys. zł (+8,1% r/r),
• liczba wnioskujących: 45 tys. osób w miesiącu (+16,9% r/r).

Innymi słowy: Polacy nie tylko pytają o kredyt częściej, ale też wnioskują o wyższe kwoty — to efekt tańszego pieniądza i rosnących cen nieruchomości.

Stała czy zmienna — i co z WIBOR-em

Spadające stopy to argument dla oprocentowania zmiennego (rata podąża w dół za WIBOR-em), ale kosztem niepewności, gdyby stopy znów wzrosły. Stała stopa daje spokój — niezmienną ratę przez okres jej obowiązywania — choć zwykle startuje z wyższego poziomu. Który wariant wybrać, rozkładamy na czynniki w poradniku stała czy zmienna stopa.

W tle toczy się reforma wskaźników: POLSTR ma docelowo zastąpić WIBOR. Sama zamiana wskaźnika nie ma z założenia podnosić kosztu kredytu — neutralność ma zapewnić tzw. spread korygujący (dodatni, zerowy lub ujemny). Szczegóły w tekście POLSTR zastąpi WIBOR.

Co możesz zrobić

1. Masz kredyt sprzed 2024 roku? Sprawdź, czy refinansowanie obniży ratę — policz oszczędność minus koszty przeniesienia.
2. Planujesz kredyt? Porównuj oferty po RRSO i marży, nie po samym haśle reklamowym; sprawdź wymagany wkład własny.
3. Wybierasz stopę? Zestaw ratę stałą i zmienną w kalkulatorze, zanim zdecydujesz.

Gotowe oferty zestawisz w naszym rankingu kredytów hipotecznych.

Treść ma charakter informacyjny i edukacyjny — nie stanowi porady finansowej ani inwestycyjnej. Dane rynkowe (stopy, WIBOR, oprocentowanie, statystyki BIK/AMRON-SARFiN) odnoszą się do dat publikacji i mogą się zmieniać; przed decyzją zweryfikuj aktualne wartości u źródła i w wybranym banku.